Mijn favorieten

Een woning met (verborgen) gebreken, wat te doen?

Advocaat Niels Uijttewaal - Stel u hebt een woning gekocht en na de overdracht blijkt dat de dakconstructie is aangetast door boktorren of de kruipruimte is geheel onderhevig aan schimmelvorming. Een regelrechte ramp voor koper, maar zeker ook voor de verkoper.
 

Meldingsplicht bij woningverkoop

Verkopen van een woning is een vak apart. Gelukkig kunt u daarbij de hulp inschakelen van deskundige makelaars. De makelaar zal er voor zorgen dat uw woning zo aantrekkelijk mogelijk in de markt wordt gezet, waarbij alle pluspunten van uw woning extra belicht zullen worden. Eventuele gebreken vermelden bevordert de verkoop van uw woning natuurlijk niet, dus die laat u liever achterwege. Toch bent u verplicht om ook daarvan melding te maken aan uw potentiële kopers. Uw plicht als verkoper is daarbij groter dan u (misschien) denkt!
 

Zichtbare- en onzichtbare gebreken

In de meeste gevallen wordt bij de aan- en verkoop van een woning een standaard NVM-koopovereenkomst gebruikt. In deze overeenkomst is onder meer opgenomen dat koper de woning accepteert in de staat zoals op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, inclusief de zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarnaast garandeert de verkoper dat de woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Dit betekent dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. De woning moet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid kunnen worden bewoond. Deze garantie geldt op het moment van overdracht van de onroerende zaak. Oftewel op het moment dat u bij de notaris zit, moet de woning die eigenschappen (nog steeds) hebben omdat tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en levering een behoorlijke periode kan zitten.
 

Wat ben ik verplicht te vermelden?

De informatieplicht van verkoper enerzijds en de onderzoeksplicht van koper anderzijds is bij de totstandkoming van de koopovereenkomst dan ook belangrijk. De informatieverplichting van de verkoper begint al bij het invullen van het vragenformulier van uw (NVM-)makelaar. Maar hoe ver gaat die informatieverplichting? Bent u bijvoorbeeld verplicht een lekkage van 10 jaar geleden te vermelden? En moet u melden dat u ooit een aangetaste balk op zolder hebt vervangen? Als advocaat zeg ik: “dat hangt af van alle omstandigheden van het geval”. Regelmatig wordt aan de rechter de vraag voorgelegd of informatie- dan wel onderzoeksplicht voorgaat. In het algemeen geldt dat wanneer een verkoper kennis heeft of behoort te hebben van een gebrek maar dit niet aan de koper heeft gemeld, de verkoper niet kan tegenwerpen dat koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De informatieplicht gaat in dat geval voor. Hebt u bijvoorbeeld 10 jaar geleden een lekkage gehad op zolder en als gevolg daarvan een steunbalk vervangen, dan kan het toch noodzakelijk zijn dat u dit aan de koper meldt. Let op, meldt gebreken altijd schriftelijk, dat voorkomt discussies achteraf.
 

Onderzoeksplicht van verkoper

Daartegenover staat de onderzoeksplicht van koper. Van de koper wordt verwacht dat hij zowel de juridische als de bouwkundige staat van een woning onderzoekt. Zo dient u als koper na te gaan of het door u gewenste gebruik past binnen het geldende bestemmingsplan, maar ook of er wellicht een nieuwbouwplan nabij de achtertuin bestemd is(!) De koper moet ook onderzoek (laten) doen naar eventuele zichtbare gebreken. Het komt voor dat de koper een verzwaarde onderzoeksplicht heeft. Bijvoorbeeld als uit een bouwkundige keuring punten naar voren komen die koper een reden zouden moeten geven om nader onderzoek te doen. Denk daarbij aan een vochtige kruipruimte, of (oude) vochtplekken. De koper moet dat nader onderzoek (laten) verrichten.

De schade en kosten als gevolg van (verborgen) gebreken zijn altijd voer voor discussie. Hebt u dus vragen over (verborgen) gebreken, informatie en onderzoeksplicht of anderszins, neem dan vrijblijvend contact met mij op. Mr. E.M. (Niels) Uijttewaal, Vastgoedadvocaat bij Aspremont Advocaten.

www.aspremontadvocaten.nl
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring